Скучность прогнозов неслучайна. Скажем честно, сегодня никто не знает, каким будет даже ближайшее будущее. И проблема не в аналитиках – экономическая ситуация сейчас малопредсказуема в принципе. Мировая экономика находится в точке бифуркации* – точке, откуда ситуация может развиваться по совершенно различным сценариям. Жить по-старому уже не получится, а как по-новому – никто не знает. В ситуации глобальной неопределенности теряют смысл любые долгосрочные прогнозы.

Беда отечественных прогнозистов в узости мышления. Наш рынок недвижимости рассматривается как локальный рынок, исходя из местных показателей спроса и предложения. И это ошибка: мир стал настолько глобальным, что общие процессы становятся важнее частных. Посмотрите, с начала 2000-х цены на недвижимость практически во всем мире росли. Одна из причин – американская политика дешевых денег в предкризисные годы. Дешевые американские деньги раскручивали ипотеку и вызывали резкий рост цен. Это был общемировой тренд. Как сказал мне как-то один неглупый застройщик: «Ты не поверишь, но цены на московскую недвижимость гораздо больше зависят от процентной ставки Федеральной резервной системы США, чем от Лужкова и Ресина, вместе взятых».

Перейдем к прогнозу. В ситуации неопределенности я не буду угадывать тренд на будущий год. Это ничего не даст, а только увеличит количество информационного мусора. Гораздо важнее понимать, на какой развилке находится мир и какие сценарии возможны. Важно быть вооруженным к тому моменту, когда сценарий будущего будет отчетливо проявляться.

Ключевая развилка сегодняшнего дня в том, как американцы будут спасать свою тонущую экономику. Есть два принципиально противоположных подхода: гиперинфляция и дефляция. В первом случае цены на товары и недвижимость начинают сильно расти, но при этом огромные долги американских граждан и правительства обесцениваются. В экономике крутится много денег и, что особенно важно для России, цены не нефть сохраняются на высоком уровне.

Второй сценарий – дефляция. Банки перестают кредитовать население и предприятия (банки можно понять, потому что у их контрагентов и так огромные долги). Предприятия банкротятся, зарплаты сокращаются, люди увольняются, спрос на все виды товаров сжимается – все это вызывает новый виток кризиса. Это вариант Великой депрессии.

Сейчас в США идет нешуточная борьба между лагерями дефляции и гиперинфляции. В команде первых – международные банкиры, которые, грубо говоря, хотели бы обанкротить всех и скупить все ценное в ситуации, когда ни у кого, кроме них самих, денег нет. Так уже было в 30-е годы. В команде вторых – те, кто хотел бы смягчить удар кризиса для рядовых американцев и страны в целом. Исход этого противостояния может предопределить ход развития мировой экономики на ближайшие 3-5 лет.

Как же эти сценарии скажутся на цене российской недвижимости? В случае гиперинфляции нефть будет стоить дорого, и для России это хорошо: денег в стране будет много. Деньги при этом будут обесцениваться, так что недвижимость может стать отличным спасением для капитала.

В случае дефляции цены на нефть падают. В российском бюджете денег не будет, и в стране резко обострится политическая и социальная обстановка. У людей будет мало средств. Падение стоимости недвижимости в таком варианте неизбежно. Возможно, оно будет резким.

Текст: Алексей ЩУКИН, специальный корреспондент журнала «Эксперт»

Источник: Собственник

Ошибки и разочарования

На рынке недвижимости, по сравнению с апокалиптическими ожиданиями конца 2008 – начала 2009-го, события развиваются тоже вполне радостно, чему способствует позитивный общеэкономический фон. С начала года цена на нефть выросла к началу первой рабочей недели на 9 с лишним процентов, бивалютная корзина подешевела на 80 копеек без малого. Индекс РТС тоже было вырос (на целых 8%), правда, довольно быстро стал сдавать позиции, чему поспособствовали вести из Китая (там была повышена норма обязательного резервирования средств для банков).

Квадратный же метр в начале года уверенно стоял на месте – именно так можно расценить данные тех немногих аналитиков рынка, которые, во-первых, мониторили цены на недвижимость на каникулах, а во-вторых, делали это для того, чтобы представить широкой общественности. По мнению таких экспертов, цены на недвижимость не то снизились на 0,2% (GED Analytics), не то столь же незначительно выросли (DOKI), а в общем – остались без изменений (Irn.ru).

Оглянувшись назад, нетрудно проследить и ту немаловажную тенденцию, что привычной сезонности на рынке недвижимости не видно как минимум с осени 2008-го. А учитывая молодость рынка как такового (да и бывшая привычной сезонность тоже сложилась на нем далеко не сразу), это уже довольно серьезный срок. Возникает вопрос: а вернется ли она? Или нам придется ждать, пока сформируется новая?

Переводя разговор в более предметную плоскость, интересно следующее: в какой период 2010 года какие сделки с недвижимостью будут самыми выгодными? Именно об этом мы и спросили участников рынка, поинтересовавшись попутно, какие из их прогнозов, данных в начале 2009-го, не сбылись и в чем была их главная (или просто самая запоминающаяся) ошибка прошлого года.

«Как ни странно, но серьезных промахов в прогнозах мы не допустили. Возможно, причиной является тот факт, что в 2009 год мы вошли с далеко не самым ликвидным портфелем проектов, так как почти все они находились на начальной стадии строительства, и было заранее ясно, что год будет не из легких, – рассказывает Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер». – Из промахов – все-таки слишком оптимистично оценивали падение цен на рынке. Возведя за 2009 год 23 этажа монолита в ЖК «Зодиак», то есть выполнив 60% работ по проекту, мы продаем фактически по тем же ценам, что и 1,5 года назад. С другой стороны, в среднем рынок бизнес-класса Москвы упал, по разным оценкам, на 25-30%, поэтому и наш результат – уже достижение».

Как ни грустно, не оправдалась надежда на то, что произошедшая стагнация рынка будет способствовать большей ориентированности риелторов на потребности клиентов, а также повышению разумной гибкости, качества и профессионализма риелторских услуг, сетует Олег Самойлов, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость».

«Бездумное стремление к тотальной экономии, охватившее многие риелторские компании в первой половине ушедшего года, в частности привело к увольнению значительного числа квалифицированных юристов. А это, в свою очередь, не замедлило сказаться на одном из базовых элементов риелторской услуги – правовой экспертизе объектов. И я не могу исключить, что печальный результат такого положения дел еще «аукнется» на рынке в течение нескольких ближайших лет. Не претерпели заметных корректировок и технологические аспекты риелторской работы, – говорит Самойлов. – Более того, по моим ощущениям, существенно вырос процент сделок, выполняемых риелторами с явными нарушениями этических норм и стандартов, в частности с так называемой «черной комиссией», то есть с дополнительным доходом риелтора, обеспечиваемым за счет утаивания от клиента или искажения информации о реальных ценах».

Какие сделки выгодны

Понятно, что покупать квартиру хорошо на дне рынка, а продавать – на пике. Если же перенести эти истины в координаты нынешней реальности, советы участников рынка будут такими. «С учетом сложившейся на рынке ситуации можно сказать, что такой период (ценовое дно. – Прим. ред.) уже настал, поэтому покупать квартиру можно уже сейчас. Таким образом, в 2010 году «затягивать» с покупкой не рекомендуется: покупать лучше в первом полугодии, так как основной рост цен произойдет, скорее всего, во второй половине года, – считает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. – Что касается новостроек, ситуация здесь аналогична рынку вторичного жилья, однако покупателям все же необходимо быть предельно осторожными при выборе жилья и обращать внимание на степень готовности объекта, соблюдение графиков строительства и надежность застройщика». Для более-менее выгодной продажи квартиры, считает эксперт, напротив, лучше дождаться конца года (Константин Ковалев уверен, что к этому моменту цены начнут «стабильно и уверенно расти»).

В течение всего 2010 года ценовых скачков, скорее всего, не произойдет, поэтому этот год, как и прошлый, является благоприятным периодом для участников альтернативных сделок, считает Инна Игнаткина, исполнительный директор агентства «МИАН». «Рекомендованное время для покупки новостройки – с января по сентябрь 2010 года. Из-за трудного финансового положения застройщиков в 2009 году новых проектов практически не запускалось. В связи с чем уже к концу года ожидается серьезный дефицит предложения. Наилучшее время для покупки в 2010 году – с января по март, в период относительной ценовой стабильности, – прогнозирует Игнаткина. – Покупать вторичное жилье я бы рекомендовала в течение всего 2010 года. На рынке много предложений, которые способны удовлетворить практически все запросы клиента». Что касается продажи квартиры, Игнаткина советует выставлять свой объект на продажу как можно раньше: по оценке эксперта, на стабильном рынке продажа квартиры занимает вдвое больше времени, чем на растущем. «Я бы рекомендовала собственникам выставить их как можно раньше, чтобы завершить продажу в наиболее активный весенний период, до сезона летних отпусков», – резюмирует эксперт.

«Покупать новостройку для проживания в этом году можно тогда, когда это действительно потребуется, не подстраиваясь под колебания рынка, – считает Григорий Алтухов. – С одной стороны, до осени не стоит ожидать серьезного повышения цен, а значит, возникает соблазн придержать деньги в приносящих доход инструментах или подождать наиболее интересных предложений от застройщиков. С другой – в хороших проектах цены на квартиры все-таки потихоньку растут с увеличением строительной готовности, а выбор сокращается, поэтому приглянувшуюся квартиру можно «прозевать». Резюме – от ожидания много не выиграешь, а если еще учесть расходы на арендуемую квартиру и неудобства из-за отсутствия нового жилья, то может, лучше покупать и сейчас. К тому же стоит иметь в виду, что по мере выхода из кризиса и активизации рынка недвижимости возрастет спрос на отделочные работы и материалы, поэтому чем позже начать ремонт, тем дороже он обойдется».

Что до продажи квартиры, Алтухов предлагает следующий алгоритм: выставить квартиру сейчас, но чуть выше аналогичных предложений на рынке (при этом желательно «прощупать», насколько готовы торговаться другие продавцы). «Большинство покупателей потеряют интерес из-за высокой цены, но это не так страшно – к концу года мы ожидаем роста спроса на квартиры, и объект все равно уйдет. В то же время именно ваша квартира может приглянуться конкретному покупателю, и тогда сделка может состояться даже по цене выше «справедливой» рыночной», – говорит эксперт.

По мнению Олега Самойлова, покупать квартиру в новостройке (если речь о сегменте массового жилья) следует именно сейчас, и чем быстрее, чем лучше: предпосылки для дефицита первичного жилья экономкласса уже сформированы. «По моим ощущениям, на объекты вторичного рынка, имеющие достойное соотношение цены и качества, ценовое «дно» пройдено однозначно. Более того, начиная с ноября продавцы предприняли первые попытки реального повышения ценников. Нельзя сказать, что это им удалось, однако важно не это, а то, что тренд роста цен уже проявил себя, – продолжает эксперт. – Вторым трендом, ярко иллюстрирующим текущее состояние вторичного сегмента рынка, стало заметное вымывание из структуры предложения привлекательных в плане ценовой доступности одно- и двухкомнатных квартир». С продажей таких квартир Олег Самойлов, напротив, рекомендует подождать несколько месяцев (по его мнению, рост цен начнется именно во втором полугодии 2010-го).

Продолжение следует

«Что касается вопроса, когда в 2010 году стоит брать ипотечный кредит, я бы рекомендовал, при наличии такой возможности, подождать несколько месяцев. Дело в том, что в конце 2009 года стало очевидно, что банки вновь приобрели не теоретический, а вполне прикладной интерес к данному виду деятельности. На практике это уже сегодня выразилось не только в снижении процентных ставок и размеров первоначального взноса, но и в выходе на данный рынок новых игроков», – рассуждает Олег Самойлов. При этом, по мнению эксперта, процесс повышения привлекательности условий кредитования далеко не окончен и в ближайшее время рынок ожидают новые, более интересные предложения. «Именно поэтому я бы посоветовал немного повременить, – резюмирует Самойлов. – Думаю, оптимальным подходом станет приобретение жилья в кредит в летний период, так как за весну банки успеют подготовить и представить на рынке новые кредитные продукты, а цены на квартиры к этому моменту едва ли заметно рванут вверх».

Валерия Семенова

Источник: Собственник

В этом году многие законы рынка так и остались «в теории», уже хотя бы потому, что главным итогом года стало сохранение «рынка продавца». Несмотря на высокое предложение и низкий спрос в течение большей части года, этап «рынка покупателя» промелькнул на вторичном рынке жилья со скоростью падающей звезды. И промелькнув, потух, вернув лидирующую роль собственникам.

Собственно, чудес хватало в течение всего года. Так, несмотря на почти нулевую в большинстве месяцев активность рынка, год выдался на редкость насыщенным противоречивыми тенденциями, которые регулярно сменяли друг друга. И это первый парадокс сегодняшнего рынка. Второй — победа продавцов в занимательной игре «кто кого пересидит», в которую они увлеченно играли с покупателями.

Нельзя не сказать и еще об одном удивительном явлении. Казалось бы, когда объем предложения многократно превышает спрос, то должна возрастать востребованность услуг по продаже объектов. Однако, в явном виде этого не произошло. И потому очень многим риэлторам пришлось тратить на привлечение продавцов чуть ли не больше усилий, чем в «тучные годы», когда продаваемые объекты были в дефиците.

И, наконец, самое главное: почти весь год низкий спрос существовал как бы сам по себе, являясь лишь фоном, но отнюдь не «главным действующим лицом» рынка. Отсутствие покупателей сказывалось на тенденциях рынка лишь первые месяцы. А дальше тенденции стали развиваться во многом независимо от спроса, хотя с точки зрения маркетинга именно он и является основным «рычагом» рынка. Другими словами, начиная с весны, «вторичка» все больше отходила от соответствия законам экономики, руководствуясь в первую очередь аспектами психологической науки.

Январь-февраль. По законам рынка

Начало года – январь и февраль – стали, пожалуй, единственными логично развивающимися, а потому вполне прогнозируемыми месяцами. Еще с ноября 2008 года все, кто в принципе задумывался о продаже или обмене квартиры, спешно выставляли свои объекты на продажу, понимая, что каждая неделя промедления грозит реальными потерями в цене. Несмотря на определенную панику, заявленные цены оставались близкими к докризисному уровню. Однако, большинство владельцев квартир были настроены продавать при первом же удобном случае. А потому, если покупатель выражал заинтересованность, торг в переговорах составлял 20, 30, а то и больше процентов.

Так что наступление 2009 года открывало для покупателей жилья радужные перспективы. Бесконечный рост цен на жилье, продолжавшийся все предыдущие годы, не просто остановился, но и сменился падением. Покупатели получили возможность стать главными на рынке. А продавцы готовы были не просто считаться с ними, но и, в ряде случаев, соревноваться в категории «кто дешевле». Если прибавить к этому, что, в отличие от прошлого кризиса, вызванного дефолтом, населению в целом удалось сохранить накопления, сделанные за период «тучных лет», то картинка вырисовывалась весьма позитивная. Правда, уже в начале года практически «на нет» сошел такой значимый в последние годы инструмент, как ипотека. Однако испортить картинку в целом ипотечная «ложка дегтя» не смогла: ведь впереди, уже в ближней перспективе, явно маячило так давно ожидаемое существенное снижение цен.

Нельзя сказать, что этого снижения не было. Было, но происходило оно довольно вяло. И несложно объяснить, почему: ведь примерно 80% сделок на вторичном рынке жилья носят обменный характер. Соответственно, снизив цену на свою квартиру продавец, даже найдя покупателя, приобретал много шансов «не вписаться» в цену подбираемой для себя альтернативы. Поэтому предложения, выходившие на рынок с изначально существенным дисконтом, не носили повального характера, а были чаще связаны с конкретными ситуациями конкретных продавцов.

Естественно, покупателей такая динамика не слишком устраивала. И вот, в полном соответствии с законами рынка, спрос замер в ожидании «дна».

Март-апрель. Отложенный спрос вышел на рынок

В этот период цены продолжили свое снижение, но обрушения рынка или резкого падения в «разы» так и не произошло. Те продавцы, перед которыми задача продажи не стояла как сверхсрочная, а таких было большинство, с каждым месяцем продолжали «ценовое отступление» все с меньшей охотой. Таким образом, психология входила во все более явное противоречие с маркетингом: владельцы квартир оказались не готовы согласиться с тем, что объекты, за которыми еще недавно выстраивалась очередь почти по любой цене, вдруг должны потерять немалую часть стоимости. Поэтому продавцы рассудили, что могут повести себя сходно с покупателями и тоже подождать. А потому в среднем «кризисное» снижение цен составило примерно 20%.

В тот же период на рынок вышла часть покупателей, нуждающаяся в решении своих жилищных задач прямо сейчас. Собственно, переход этой группы в активное состояние и обусловил первый всплеск реального покупательского интереса в середине марта - апреле. Продавцы же, приняв этот «всплеск» отложенного спроса за окончание стагнации, отреагировали почти мгновенно, практически прекратив практику предложения дисконтов.

Май. «Ошибочка вышла…»

Однако, обратившись в целый ряд сделок, позволивших удовлетворить потребности той части покупателей, которая не имела возможностей ждать дальше, волна спроса уже в мае сошла на нет. Большинство потенциальных потребителей продолжили ожидание того момента, когда наступит предполагаемое «дно».

Однако весеннее оживление не прошло бесследно, вселив в них ощущение, что больше снижать цены нет необходимости. Поэтому май стал, по существу, месяцем завершения «распродаж». Вначале, на волне заявлений о скором возобновлении активного спроса, резко убавилось число «прямых» скидок, изначально декларируемых продавцами. Затем снизился и размер дисконтов, предоставляемых в ходе переговоров. В этот период по основной массе квартир на вторичном рынке можно было получить дисконт не более 10%, по новому жилью - не более 20%. Между тем, всего за пару месяцев до этого размер скидок по новостройкам доходил до 40%, а на рынке вторичного жилья вполне реальным был дисконт в размере 15-20%...

Большинство покупателей как бы и не заметило ни всплеска активности рынка, ни последовавших за этим изменений в поведении продавцов. А потому, основной «пелетон» представителей спроса продолжал спокойно «гнуть свою линию».

Лето. Великое противостояние

Лето можно смело назвать периодом великого противостояния… И главную роль в этом противостоянии и его итогах опять же сыграла психология. «Войны нервов» длилась все три месяца. Причем продолжающих выжидать покупателей не обеспокоило даже то, что значительная масса продавцов, так и не сумевших реализовать свои объекты, вместо того, чтобы предложить их по более привлекательным ценам, «ушла на летние каникулы».

Покупатели никак не могли осознать одного: позиция продавцов в принципе оказалась более устойчивой и защищенной. Ведь над большинством из них, в отличие от покупателей, не довлела необходимость решения насущных жилищных проблем. При этом продавцы так и не признали факта наступления «рынка покупателя». Поэтому, сбросив цены до уровня, который они сочли адекватным кризисным временам, от предоставления дальнейших скидок они решили.

Весьма плавно и довольно умеренно общее снижение цен летом еще продолжалось. Но это происходило, скорее, в рамках затухающей инерции. Поэтому «августовские» квартиры стоили меньше «июньских» в среднем не более, чем на пару процентов.

Сентябрь-октябрь. Спрос вернулся, рынок встрепенулся

С наступлением осени продавцы постепенно стали снова выставлять свои объекты на рынок. К этому моменту и в их среде сформировалось группа, которая не могла дольше ждать. Именно эти продавцы обеспечили последнее «ценовое отступление». В то же время другая группа продавцов, рассчитывая на традиционное осеннее оживление, попыталась предложить свои квартиры по чуть более высоким, в сравнении с летними, ценам. Все это вконец запутало покупателей: они вообще перестали понимать, что же происходит на рынке. А потому, продолжили ждать. Поняв, что «попытка не удалась», продавцы умерили свои пожелания до летних показателей, и даже чуть ниже.

В результате спрос ожил, сконцентрировавшись, в основном, на одно- и двухкомнатных квартирах. При этом активность покупателей начала восстанавливаться, а объекты, представлявшие наибольший интерес – напротив - активно выбираться.

За летний период в стане покупателей успел сформироваться довольно многочисленный новый отряд тех, кто больше не мог откладывать решение жилищного вопроса. Именно они обусловили возрастание реального спроса на жилье, наступившее в самом конце сентября – начале октября. А в связи с тем, что основной пелатон покупателей этот подъем спроса «проспал», представители осеннего «передового отряда» и стали теми счастливчиками, кому удалось удовлетворить свой спрос довольно быстро и по минимальным ценам.

Ноябрь-декабрь. Дефицит возвращается?

Начиная с ноября, продавцы начали первые попытки реального повышения ценников. Нельзя сказать, что это им удалось, однако тренд роста цен уже проявил себя. И вот в этот момент законы классического маркетинга вновь вступили в силу. Ведь в полном соответствии с ними основная и наиболее многочисленная группа потребителей, именуемая «поздним большинством», выжидает наиболее привлекательных условий покупки как раз до момента, когда цены начинают активно устремляться вверх. Когда же это происходит, они бросаются покупать.

Последние месяцы уходящего года ознаменовались вымыванием и первыми признаками дефицита дешевых одно- и двухкомнатных квартир. По количеству принятых авансов многие риэлторские компании вышли на уровень предыдущих благополучных лет.

Окончание декабря будет потрачено на завершение сделок, начавшихся в середине осени. Новое предложение на рынок особенно не поступает: продавцы уходят на очередные каникулы. Правда, теперь они делают это в полном согласии с покупателями. Однако не вызывает сомнения, что основной этап «мертвой» стагнации рынка уже преодолен.

Что год грядущий нам готовит?

Конечно, целый ряд факторов, обусловивших стагнацию рынка недвижимости в уходящем году, все еще не преодолен. И поэтому нельзя исключить, что первая половина приближающегося «тигриного» года ознаменуется новым спадом активности спроса и небольшими разнонаправленными колебаниями цен.

Поэтому, ситуация января-февраля 2010 года может оказаться диаметрально противоположной тому, что мы наблюдали в начале уходящего года. Вместо предоставления дисконтов продавцы будут стремиться преодолеть сопротивление покупателей и поднять цены. Не думаю, что им это сразу удастся сделать, но тенденция уже наметилась. Ведь дефицит предложения, особенно в эконом-сегменте одно- и двухкомнатных квартир, явно присутствует. А через полгода к нему начнет добавляться провал объема предложения новостроек: запуск большинства новых проектов был остановлен с начала кризиса… Вновь начала подавать явные «признаки жизни» и ипотека. А возможность приобретения жилья в кредит, естественно, ускорит активизацию спроса.

Все это должно привести в будущем году к росту цен. Не думаю, что это в явном виде произойдет в первом полугодии, но то оживление рынка, несомненно, создает предпосылки для подорожания. По крайней мере, так подсказывает логика любого рынка. Однако этот рост будет сдерживаться одним неоспоримым аргументом: текущие доходы у населения, действительно, упали. Как следствие, из этого «клубка» взаимно сдерживающих факторов следует два возможных сценария развития событий. Первый – в целом по рынку рост цен будет очень плавным, и начнется он не раньше осени будущего года. При этом, по отдельным категориям жилья в рамках этого варианта возможно более активное подорожание, а по ряду иных – продолжающееся падение цен. Этот вариант представляется мне наиболее вероятным.

Однако не исключен и второй сценарий: продавцы, излишне воодушевленные осенним оживлением рынка, приступят к повышению цен уже в феврале – марте. Причем повышение это вновь будет опираться не на экономику, а на психологию. В этом случае скачок цен может привести к очередной стагнации из-за отсутствия покупателей, оказавшихся неготовыми к приобретению по растущим ценам. А вероятным следствием этой стагнации может оказаться очередное «великое противостояние». Причем на этот раз я бы не взялся утверждать, что победителями в нем окажутся продавцы: ведь позиция покупателей будет базироваться на вполне прозаическом факте – недостатке денег. А с этим, как известно, особо не поспоришь…

Конечно, от такого «противостояния» в случае, если реальностью станет второй сценарий, проиграют все. Ведь рынок вновь замрет и в этот период почти единственно возможной операцией останутся «обменные цепочки».

Олег Самойлов, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ НЕДВИЖИМОСТЬ»

Легальный рынок недвижимости существует с 1992 года. За это время определилось предназначение риелтора –он знает рынок недвижимости и он умеет на нем работать.Именно риелторы создали безопасные схемы проведения сделок. Поэтому не удивляйтесь, если агентство настаивает на применяемых схемах –слишком велика плата за отступление от правил.

В чем-то услуги агентств недвижимости можно сравнить с услугами турфирм. Мы можем сами получить визу, забронировать гостиницу и т.д., однако никто так не делает. Удобнее, а главное надежнее и дешевле поручить эту работу турфирме.

Так и в недвижимости. В элементарном формальном случае, когда вы переоформляете квартиру с родственника на родственника, - это действительно так. Но с каждым днем становится все сложнее разбираться в тонкостях, необходимых для законного, а значит надежного проведения любой сделки с минимальными затратами (не потеряете свою квартиру, не придется ее выкупать ее у государства и т.д.).

Если состояние правоустанавливающих документов запущено,для приведения их в надлежащий вид без знающего агента или юриста не обойтись. Самый банальный и распространенный вариант – это сложности с принятием наследства, состоящего из части квартиры. Умерла дальняя родственница, а завещание не оставила. А вы еще и забыли в течение полугода после ее смерти подать заявление о принятии наследства. Кроме того, и договор приватизации был заключен о передаче квартиры в совместную собственность, и никто не обмолвился о возможных проблемах. Без участия профессионала в разрешении подобной проблемы вы рискуете потерять кусочек «родной» квартиры, в которой вы живете с самого рождения. И в лучшем случае вам позволят выкупить у государства потерянную долю.

Подобные накладки возникают из-за того, что люди за долгие советские годы привыкли, что единственную правильную дорогу им подскажет, государство и можно смело по ней идти. Например, в 1992 году многие поспешили приватизировать свои квартиры. А надо ли это делать? В определенных случаях обязательно надо и как можно скорее. Как, на кого приватизировать и в какой форме – государство не подсказало.

Это один из примеров того, что госорганы, содействующие нам в оформлении сделок с недвижимостью,не имеют возможности, не хотят вникнуть в проблему и выбрать решение, наиболее выгодное для конкретного гражданина.

Государство только придумывает правила игры (законы), остается применить их для своей выгоды. Но для того, чтобы их использовать,заставить работать законы на себя, выбрать решение, учитывая все особенности вашей ситуации и ваши желания,вам понадобится помощь. Помочь вам могут только люди,знающие законы, - юристы и специалисты, владеющие технологиями передачи права, - риелторы.

Если у вас не регистрируют сделку, ГУФРС (Главное Управление Федеральной Регистрационной Службы)кратко объяснит почему. Однако не его это забота – «разжевывать», что и как вы должны сделать, какой дорогой лучше пойти, чтобы быстрее и дешевле разрешить проблемы. Лучше и проще обратиться к знающему посреднику – риелтору.

Понятно, что посреднику, который взялся провести важную (возможно, - самую важную в жизни клиента) сделку положено комиссионное вознаграждение. Сегодня средний размер комиссионных, которые берут риелторские агентства, составляет 4-5% от суммы сделки, то есть – от стоимости квартиры. В Америке риэлторы берут за работу 5-6%, в Европе – 4-8%. В России были попытки работать за 2%, но они оказались неудачными.

Квартирная сделка, проведенная через агентство недвижимости – дело недешевое. Конечно, можно пойти самостоятельным путем и никому не платить ничего, но тут уж все риски ложатся на вас. Скажем, риск продать квартиру намного дешевле ее реальной стоимости. Или - продать квартиру и придя в банк за деньгами обнаружить ячейку пустой. Или, - продать квартиру в Москве и оказаться в бараке, в Ярославской области в компании таких же бедолаг. Или… Ладно, не будем продолжать, дальше ехать уже некуда.

В риелторское агентство мы за тем и приходим, чтобы этих «или» избежать.

Вернемся к теме риелторского агентства и его комиссионных. Итак, средний размер вознаграждения, которые берет агентство недвижимости – 4-5%. Откуда берется эта сумма? Компания живет на эти деньги: арендует помещение, выдает зарплаты, рекламируется, платит налоги. Какие услуги получает за них клиент? Сбор документов (с хождением агента по инстанциям за вас), подбор вариантов, юридическое сопровождение сделки вплоть до регистрации и выемки денег из банковской ячейки. Клиент бережет нервы, время и результат получает тот, который ему нужен: или деньги или другую квартиру. Но самое главное, уверенность в том, что его не обманут, не «кинут», и он не останется на улице без жилья и без средств к существованию. Плюсы «на лицо».

Дорогие граждане! Не ходите по инстанциям сами! Берегите здоровье! Щемит сердце, когда сгорбленная старушка пытается вникнуть в юридические тонкости. Это работа риелторов!

Депутаты рассмотрели, помимо принятого документа, шесть альтернативных законопроектов.

Соответствующие изменения предлагается внести в федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса РФ".

Согласно предлагаемым изменениям россияне смогут до 1 марта 2013 года провести и деприватизацию своего жилья.

Как отмечают авторы документа в пояснительной записке к законопроекту, значительная часть россиян не успела по разным причинам обратиться в соответствующие органы с заявлением о приватизации жилья. Кроме того, сбор документов, необходимых для приватизации, занимает в разных регионах до нескольких месяцев. Поэтому этот процесс не может быть завершен к 1 марта 2010 года.

Как завил ранее спикер Госдумы Борис Грызлов, на бесплатную приватизацию собираются большие очереди, особенно в крупных городах. "Есть и злоупотребления должностных лиц, которые регулируют очередь объемом получаемых взяток", - подчеркнул он.

Спикер также добавил, что существует и еще один важный фактор. В частности, в 2010 году планируется обеспечить всех нуждающихся в жилье ветеранов отдельными квартирами. Он отметил, что часть ветеранов получат их к 9 мая, а остальные, которые встали на очередь позже, получат квартиры до конца года. "Поэтому мы им также дадим возможность бесплатно приватизировать свое жилье", - сказал Б.Грызлов.

По словам одного из авторов законопроекта заместителя председателя профильного комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Андрея Назарова, принятие закона также даст дополнительные возможности для приватизации жилья военнослужащими, которые в рамках реформы Вооруженных сил РФ должны получить квартиры в ближайшие годы.

Депутат также отметил, что во время кризиса почти во всех регионах России было остановлено строительство жилья. Граждане, которые рассчитывали получить и приватизировать жилье до 1 марта 2010 года, в настоящее время могли бы потерять эту возможность из-за падения объемов строительства. "А представить себя на месте гражданина, который должен был получить квартиру летом 2009 года, а получил, например, 2 марта 2010 года. Кого ему винить в том, что он не может приватизировать жилье?", - отметил А.Назаров.

Депутат также добавил, что в альтернативных законопроектах депутаты и сенаторы Совета Федерации предлагали различные сроки продления приватизации. Так, один из законопроектов предполагал ее продление до 1 марта 2012 года, другой - до 1 марта 2015 года. Одним из законопроектов предусматривалась бессрочная приватизация жилья.

По мнению А.Назарова, строительная отрасль "встанет на ноги" только в 2012 году, поэтому "слишком короткий срок не даст эффекта". "Однако мы считаем, что нет смысла и в том, чтобы затягивать этот процесс до 2015 года", - подчеркнул депутат.

Источник: Интерфакс

Закон относит базы данных к объектам авторских прав, то есть произведению, представляющему собой результат творческого труда. Гражданский кодекс определяет базу данных как представленную в объективной форме совокупность самостоятельных материалов, систематизированных таким образом, чтобы эти материалы могли быть найдены и обработаны с помощью электронной вычислительной машины. Под базами данных также можно понимать клиентские базы, составленные различными организациями в целях формирования информации о потребителях определенного рода услуг.

Авторские права на базу данных признаются и защищаются государством с момента ее составления при помощи компьютера. Регистрация базы в таком случае не является обязательной, но позволяет лицу более эффективно осуществлять защиту авторских прав. По желанию правообладателя регистрация производится в федеральном органе исполнительной власти по интеллектуальной собственности.

Работодателю принадлежит исключительное право на базу данных, созданную сотрудником в рамках должностных обязанностей и с помощью ресурсов, предоставленных нанимателем, если трудовым договором не предусмотрено иное. Если работодатель обладает подобными правами, то использование, распространение и изменение сотрудником информации без разрешения владельца запрещено вне зависимости от того, зафиксировано это в трудовом договоре или нет.

Ответственность за незаконное использование базы данных (в том числе копирование и распространение) делится на гражданскую, административную и уголовную. Кроме того, гражданская ответственность предполагает возмещение понесенных правообладателем убытков, вызванных незаконным распространением базы, или взыскание с нарушителя установленной судом компенсации.

Административная ответственность связана с наложением штрафа (от 1500 до 40 000 рублей) и некоторыми другими мерами. Уголовная ответственность наступает в случае неправомерного доступа к охраняемой законом компьютерной информации, повлекшего за собой уничтожение, блокирование, модификацию, копирование информации, а также нарушение работы электронной вычислительной машины. В этом случае виновный наказывается либо значительным штрафом, либо исправительными работами (от 6 месяцев до 2 лет), либо лишением свободы на срок до 5 лет.

Павел Карпенко, ведущий юрист московской коллегии адвокатов «Николаев и партнеры»

Источник: Труд